A Compra de Casa é sempre um momento muito especial para muitas famílias.
Perante a necessidade de recorrer a financiamento bancário para a compra de habitação, existem vários aspetos que devem ser tidos em consideração:
Qual a finalidade da Habitação? Será a minha Habitação Permanente ou Secundária?
De acordo com a Regras Macroprudencias do Banco de Portugal, o valor máximo a financiar para a Aquisição de uma Habitação Principal será de 90% do
Preço de Aquisição e de 80% no caso da Finalidade da Habitação ser Secundária. Isto implica que tenha de existir poupanças no momento de compra de casa.
Como exceção a esta regra, existem os imóveis de desinvestimento da banca, em que é possível obter um financiamento até 100% do valor de aquisição.
Quais as modalidades e soluções disponíveis de Crédito Habitação?
Cada cliente tem características e necessidades específicas, pelo que as soluções disponíveis pelas instituições de crédito devem ser ajustadas ao perfil do mesmo. O Cliente deverá efetuar várias simulações em instituições de crédito distintas, e deverá avaliar alguns aspetos importantes nomeadamente prazo da operação, taxa fixa ou variável, taxa anual de encargos efetiva global,o MTIC, as vendas facultativas, seguros obrigatórios e encargos com a contratação da operação.
Terei encargos com a compra de habitação e pedido de empréstimo?
Deve acautelar que terá de suportar os impostos referentes á compra da habitação e pela concessão do crédito. Para além disso terá de suportar os custos referentes á escritura e registos de aquisição e hipoteca e os custos bancários relativos á avaliação e estudo do processo. Na simulação de crédito habitação, a FINE contempla toda esta informação detalhada.
Qual o impacto da prestação no meu orçamento familiar?
É muito importante avaliar a capacidade financeira para assunção do serviço de dívida proposto. A prestação deverá estar ajustada ao nível de rendimentos
auferidos, aos encargos já existentes e á estabilidade de rendimentos. Deverá ainda ser analisado, o impacto de uma eventual subida de taxas de juro, bem como o custo com os seguros obrigatórios.
A DSTI (Debt Service-to-Income) é uma recomendação do Banco de Portugal, no âmbito dos novos contratos de crédito e é o indicador do grau de esforço financeiro do cliente associado ao pagamento de uma dívida. Uma das recomendações elaboradas pelo Banco de Portugal passa pela definição de um limite ao DSTI, que tem como principal objetivo garantir a estabilidade financeira dos bancos e instituições financeiras e prevenir o incumprimento por parte dos clientes.
O Banco de Portugal recomenda que os bancos não concedam crédito quando o DSTI for superior a 50% sendo recomendável não ultrapassar a taxa de 35%.
Reúno condições para Aprovação do Financiamento Bancário?
Após a definição do valor necessário de financiamento, bem como a escolha da solução mais adequada, deverá solicitar uma pré-aprovação do financiamento. Deverá entregar toda a documentação solicitada pela instituição que escolheu, para análise da sua capacidade financeira.
Será analisada a capacidade financeira, as responsabilidades de crédito, a situação profissional e se o pedido de empréstimo se enquadra dentro dos critérios e limites de financiamento.
Quais as questões a avaliar
A compra de casa e consequente contratação de um financiamento é considerado um grande passo na vida de qualquer pessoa e como tal deve ser bem ponderado. Antes de avançar para o pedido de crédito deve comparar várias propostas das várias instituições de crédito no mercado, analisando a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE) que é um documento pré-contratual de caráter informativo onde estão especificadas as condições financeiras e as despesas imputadas ao cliente. A apresentação da FINE é obrigatória em todas as simulações de crédito habitação.
Nesse comparativo deverá avaliar os seguintes elementos:
– TAEG: Taxa Anual de Encargos Efetiva Global que reflete o custo total do empréstimo para o cliente)
– Spread: Margem de lucro do Banco
– Tipo de Taxa: Fixa ou Variável
– Indexante: corresponde geralmente à Euribor (European Interbank Offered Rate), que é a taxa de referência do mercado monetário interbancário e resulta da média das cotações fornecidas por um conjunto de bancos europeus. O cliente pode optar por diferentes prazos, sendo os mais usuais a Euribor a 3, 6 e 12 meses;
– MTIC: Montante Total Imputado ao Consumidor e que corresponde ao montante total que terá de pagar à instituição durante todo o período do empréstimo; resulta da soma do montante total do empréstimo com os custos do crédito (juros, comissões, impostos e outros encargos
– Vendas Facultativas: A instituição de crédito pode apresentar um spread ou outros custos do crédito mais reduzidos se aceitar adquirir outros produtos; deverá avaliar o custo dos produtos associados
– Prazo da Operação: Quando o prazo de reembolso é mais longo, a amortização de capital é mais lenta e paga mais juros por esse crédito
– Amortizações Antecipadas: existem comissões associadas a amortizações parciais e totais
– Seguros: quais os seguros obrigatórios e respetivo encargo
Poderá recorrer a um Intermediário de Crédito, cuja atividade está autorizada e é supervisionada pelo Banco de Portugal. São profissionais com um largo conhecimento do mercado e por isso conseguem prestar um serviço de aconselhamento especializado e personalizado. Evita deslocações ás várias instituições de crédito, uma vez que os Intermediários de Crédito efetuam a recolha das propostas e estão presentes em todo o processo de negociação. A intermediação de crédito vinculada é um serviço gratuito para o cliente.
Quais as fases de um processo de Crédito Habitação
– Envio de documentação solicitada para análise do pedido de crédito
– Pré-aprovação do pedido de crédito
– Avaliação do imóvel a adquirir
– Emissão da Carta de Aprovação do crédito
– Recolha dos documentos necessários para marcação da escritura
– Realização da escritura de compra e venda e mútuo com hipoteca
Quais os impostos que tenho de suportar na Compra da Casa?
Após a escolha da sua casa ideal e da aprovação do crédito à habitação, é necessário efetuar a escritura e pagar os impostos associados à compra de um imóvel.
Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
O IMT incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade, ou seja, é o imposto que se paga sempre que existir a transmissão financeira de compra e venda de um imóvel no território português. É calculado sobre o valor de venda ou sobre o valor patrimonial tributário constante da caderneta predial, caso este seja superior, podendo existir casos em que o adquirente está isento deste imposto (quando a finalidade da aquisição se destina a habitação própria e permanente e desde que o valor que serve de base ao cálculo do IMT seja inferior a 92.407 € e 115.508,75 para imóveis localizados nas Regiões Autónomas.
Imposto de Selo (IS) Imposto do Selo na Aquisição do Imóvel
Em primeiro lugar, existe o pagamento do Imposto do Selo em que se aplica uma taxa de 0,8% sobre o valor de venda
Imposto do Selo na Concessão de Crédito à Habitação
Em segundo lugar, e caso exista concessão de empréstimo à habitação, o consumidor deverá pagar Imposto do Selo sobre o valor financiado. Este imposto será pago no momento em que o montante do financiamento é transferido para a conta bancária
Neste caso específico, existem duas incidências diferentes, nomeadamente:
Para contratos de crédito com um prazo de pagamento superior a cinco anos, o Imposto do Selo é de 0,6%;
Caso o prazo de pagamento seja inferior a cinco anos, a taxa é de 0,5%.
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)
Trata-se de um Imposto Municipal periódico, cobrado todos os anos a partir do mês de Maio. O pagamento é imputado ao proprietário do imóvel a 31 de dezembro do ano a que respeita o imposto. Deve contar com este encargo quer recorra a um empréstimo bancário ou não. O IMI é um imposto que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis situados em Portugal e cuja percentagem é definida pelos municípios.